Schadenersatz für falsche Planung

Aus ursprünglich drei Wohnungen sollten 2009 sieben oder acht Wohnungen werden, insbesondere wollte K den Spitzboden ausbauen. Doch sein Bauantrag wurde abgelehnt. Daraufhin änderte der mit den Umbauten beauftragte Architekt die Planung. Da nun im Spitzboden nur noch Abstellräume vorgesehen waren, wurde eine Baugenehmigung erteilt.

Doch der Bauherr wollte seine ursprünglichen Pläne nicht ganz aufgeben. Er hoffte, irgendwann werde es erlaubt sein, im Spitzboden Wohnraum zu schaffen. Der Architekt sollte den Umbau im Hinblick darauf so planen, dass ein späterer Ausbau möglich wäre. Dem stimmte der Auftragnehmer zu, setzte dies in der Planung aber nicht um. K bemerkte es nicht und bezahlte die Rechnungen vorbehaltlos.

Als er Ende 2014 doch noch eine Baugenehmigung für zwei Ferienwohnungen im Spitzboden erhielt, nahm er das Bauvorhaben wieder in Angriff. Dabei zeigte sich, dass die Holzbalkendecke des oberen Stockwerks vom Architekten nicht so verstärkt worden war, wie es für den Ausbau zu Wohnzwecken erforderlich gewesen wäre. Für die Mehrkosten verlangte der Hauseigentümer Schadenersatz vom Architekten. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Hamm (24 U 38/21) und der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil (VII ZR 133/22). Auftraggeber und Auftragnehmer hätten ausdrücklich vereinbart, dass Bauplanung und Baukontrolle einen späteren Ausbau des Spitzbodens zu Wohnraum sicherstellen müssten. Von dieser vereinbarten Beschaffenheit weiche die Planung des Architekten ab, also sei sie mangelhaft. Dass die Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum zum Zeitpunkt der vertraglichen Vereinbarung bauplanungsrechtlich unzulässig gewesen sei, ändere daran nichts. Auftraggebern stehe es frei, auch Leistungen zu beauftragen, die für sie aktuell nur eingeschränkt brauchbar seien. Bauordnungen könnten sich im Lauf der Zeit ändern.