Darf der Pächter das?
- Klärschlamm: Mit der neuen Klärschlammverordnung aus dem Jahre 2017 wurden die Voraussetzungen für die Ausbringungen von Klärschlamm auf landwirtschaftliche Flächen strenger gefasst. Unter Beachtung dieser Voraussetzungen ist die Klärschlammausbringung aber erlaubt. Wenn der Verpächter eine Klärschlammausbringung auf den von ihm verpachteten Flächen verhindern will, bedarf es nach wie vor einer entsprechenden Bestimmung im Pachtvertrag.
- Unbefugte Nutzungsüberlassung:Der Pächter ist ohne Erlaubnis des Verpächters nicht berechtigt, die Nutzung der Pachtsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu verpachten. Eine Überlassung der Nutzung – also eine Überlassung des Gebrauchs des Pachtgrundstücks und die Gewährung der Fruchtziehung – an einen Dritten ist also, egal ob sie entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, nicht zulässig. Zulässig ist dagegen, wenn der Pächter den Maschinenring mit der Bewirtschaftung des Pachtgrundstücks beauftragt.
- Pflugtausch: Unzulässig ist der sogenannte Pflugtausch. Wenn ein Pächter – weil dies für ihn beispielsweise von der örtlichen Lage vorteilhaft ist – ein von ihm gepachtetes Grundstück einem anderen Landwirt zur Nutzung überlässt und im Gegenzug dafür von dem anderen Landwirt ein Grundstück in Nutzung nimmt, liegt hierin eine unzulässige Überlassung an einen Dritten (BGH, Urt. v. 5. März 1999 - LwZR 7/98). Ohne eine Klausel, die den Pflugtausch erlaubt, setzt sich der Pächter der Gefahr der fristlosen Kündigung aus.
- Unterverpachtung an den Sohn: Nicht unüblich ist es in der Landwirtschaft, dass – um den Hofnachfolger auf die Hofübergabe vorzubereiten – zunächst eine Betriebsverpachtung an den Sohn erfolgt und die Hofübergabe erst dann erfolgen soll, wenn sich der künftige Übernehmer als Betriebsleiter bewährt hat. Wenn nun in diesem Fall vom „künftigen Altenteiler“ gepachtete Grundstücke mitverpachtet werden, stellt sich natürlich die Frage, ob es sich hierbei dann auch um eine „unbefugte Nutzungsüberlassung“ handelt, wenn der Verpächter nicht zugestimmt hat. Denn dass eine Nutzungsüberlassung vorliegt, ist unbestreitbar. Im Hinblick auf die Frage, ob dies „unbefugt“ erfolgt, kommt nun der Bestimmung des § 593 a BGB erhebliche Bedeutung zu. Wird nämlich bei der Übergabe eines Betriebs im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein zugepachtetes Grundstück, das der Landwirtschaft dient, mit übergeben, dann tritt der Übernehmer anstelle des Pächters in den Pachtvertrag ein. Bei der vorgeschobenen Hofverpachtung an den künftigen Übernehmer ist nun die Wertung des § 593 a BGB entsprechend heranzuziehen. Denn es macht hinsichtlich der Schutzwürdigkeit der Interessen des Verpächters keinerlei Unterschied, ob der künftige Hofübernehmer den Hof schon vollständig übertragen bekommt, oder ob er ihn erst „nach der Probezeit“ bekommen soll. Die Überlassung zugepachteter Grundstücke an den künftigen Hofübernehmer im Rahmen eines vorgeschalteten Hofpachtvertrags ist daher zulässig. Sie ist jedoch dem Verpächter unverzüglich mitzuteilen. Ein Kündigungsrecht ergibt sich dann nur, wenn die ordnungsmäßige Bewirtschaftung der Pachtsache durch den Übernehmer nicht gewährleistet ist. Häufig wird die nötige unverzügliche Mitteilung an den Verpächter vergessen. Dieser Umstand rechtfertigt, obwohl ja an sich eine Verletzung einer gesetzlichen Pflicht vorliegt, für sich jedoch noch keine fristlose Kündigung (OLG Celle, Urteil v. 05.09.2001, AZ.: 7 U 144/00 (L) – Anlage 5 a).
- Überlassung an Kooperationen: Unzulässig als Sonderfall der Unterpacht ist es auch, die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung zu überlassen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Pächter selbst an diesem Zusammenschluss beteiligt ist. Hiervon ausgenommen ist wiederum der – in der Landwirtschaft zur Vorbereitung auf die künftige Hofübergabe nicht seltene Fall, dass der Pächter mit seinem Sohn eine Betriebsgesellschaft – meist in Form der GBR – gründet. Hierfür gilt das Gleiche wie für die Betriebsverpachtung des Vaters auf den Sohn zur Vorbereitung der Hofübergabe. Beachte: Überlässt der Pächter die Nutzung der Pachtsache einem Dritten, so hat er ein Verschulden, das dem Dritten bei der Nutzung zur Last fällt, zu vertreten, auch wenn der Verpächter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. Erst Recht hat der Pächter natürlich ein Verschulden, das dem Dritten bei der Nutzung zur Last fällt, auch dann zu vertreten, wenn der Verpächter die Erlaubnis zur Überlassung nicht erteilt hat. Hat der Pächter die Nutzung der Pachtsache einem Dritten überlassen, so kann der Verpächter die Sache sofort nach Beendigung des Pachtverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern. Der Dritte kann sich also nicht darauf berufen, dass er mit dem Pächter einen wirksamen, ihn zum Besitz berechtigenden, Unterpachtvertrag geschlossen hat. Der Grund liegt hier darin, dass der Pächter dem Dritten nicht mehr Rechte gegenüber dem Verpächter einräumen kann, als er selbst gegenüber dem Verpächter hat.
- Der Rechtsformwechsel auf Pächterseite: Wird ein Pachtvertrag mit einer GbR als Pächter abgeschlossen und wandelt sich diese rechtsformwechselnd zunächst in eine OHG und diese OHG dann später in eine GmbH um, so stellt dies keine unzulässige Überlassung der Pachtsache an einen Dritten dar. Soll die Umwandlung ausgeschlossen und ein Verstoß dagegen mit einem außerordentlichen Kündigungsrecht des Verpächters sanktioniert werden, müssen die Vertragsparteien dies vereinbaren.
- Das vertragswidrige Verhalten: Haben die Parteien in ihrem Vertrag konkrete Verpflichtungen aufgenommen (z. B. Pflicht zu einer jährlichen Bodenuntersuchung), kann bei Verletzung dieser Pflicht der Vertrag ebenfalls fristlos gekündigt werden.
- Zahlungsverzug: Wenn der Pächter mit der Entrichtung des Pachtzinses oder eines nicht unerheblichen Teils davon länger als drei Monate in Verzug ist, berechtigt das den Verpächter zur fristlosen Kündigung. Nur wenn die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen ist, ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.
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