Damit der Maschinenwert erhalten bleibt

Trotz hoher Lohnunternehmer-Mechanisierung sind auf jedem Betrieb noch Maschinen, Geräte und Material vorhanden. Dafür besteht Unterstellbedarf, der bei steigender Betriebsgröße zunimmt. Doch wann rechnet sich der Neubau einer Maschinenhalle?

Den Raumbedarf zu ermitteln und mit sinnvollen Baulösungen bereit zu stellen, erfordert etwas Planungsaufwand. Der Platzbedarf für Maschinen ist klar, aber sollen in Teilbereichen kurzfristig auch mal Getreide, Futtermittel oder Dünger gelagert werden? Wie vermeide ich, dass das gesuchte Gerät immer ganz hinten steht und erstmal eine halbe Stunde „umgeräumt“ werden muss? Viele große Tore für gute Erreichbarkeit stehen oft im Widerspruch zu statischen Anforderungen und dem Wunsch, Schüttgüter möglichst hoch gegen die Wand zu kippen.

Die Bauart wird von statischen Anforderungen, verfügbaren Materialien (z. B. eigenes Holz), vom Geldbeutel und den optischen Anforderungen der Familie, manchmal auch denen der Nachbarn und des Denkmalschutzes, beeinflusst. In der Tabelle 1 sind die Maße sowie absolute und spezifische Investitionskosten für verschiedene (einfache) Hallengrößen dargestellt. Kleine Stahlhallen (hier: 13 m x 13 m x 5,6 m), deren Errichtung in Eigenleistung möglich ist/sein soll, werden oft günstig angeboten. Durch Grundstück, Aufbau, andere Tore, Fundament, Bodenplatte und Gebühren steigen die Kosten aber noch. Schnell beträgt die Summe dann 63.700 statt 32.000 Euro, dies entspricht spezifischen Investitionskosten von ca. 376,92 Euro/m² nutzbarer Grundfläche bzw. 62,30 Euro/m³ umbauten Raumes (Tabelle 1, Nr. 1).

Größere Baulösungen weisen einen deutlich höheren Gesamtbedarf auf, aber die spezifischen Investitionskosten pro m² Grundfläche bzw. pro m³ umbauten Raumes werden mit zunehmender Größe geringer. Bei einer Größe von 42 x 12 m (Nr. 2), kostet die Halle insgesamt fast 132.800 Euro. Umgerechnet auf die Größe fallen die Werte aber mit 263,49 Euro/m² (-30 %) bzw. 53,23 Euro/m³ (-14,6 %) deutlich niedriger aus. Während bei zunehmender Länge die spezifischen Kosten meist sinken, wirken zunehmende Höhe gering und zunehmende Breite deutlich kostensteigernd. Deshalb verursacht die breiteste Halle (Tabelle 1, Nr. 6). mit 282,60 Euro/m² wieder höhere spezifische Investitionskosten.

Wer viel Grundfläche braucht, sollte nur 18 bis 20 m in die Breite und dann eher in die Länge bauen; wer Volumen braucht, erst in die Höhe und dann in die Breite. Teurer wird die Halle, wenn statisch belastbare Wände nötig werden, wie für Schüttgüter mit größeren Lagerungshöhen; Vielseitigkeit hat eben Ihren Preis!

Neben der betrieblich gewünschten Größe wird die Entscheidung von der Rentabilität mitbestimmt. Die jährlichen Kosten werden – sowohl insgesamt als auch als spezifische Kosten pro Einheit – für 30 Jahre Nutzung, Annuitätendarlehen zu 1,55 % und 1,2 % des Gesamtbetrages für Unterhaltung und Versicherung ermittelt (Tabelle 2). Dies ergibt eine jährliche Belastung von 5,39 % der Investitionssumme. Die jährlichen Kosten liegen zwischen 3.436 Euro/Jahr für die Halle Nr. 1 (bzw. 23,92 Euro/m²/J. bzw. 4,65 Euro/m³/J.) und 22.863 Euro/Jahr für die größte Halle (Tabelle 2,Nr. 6; 17,93 Euro/m²/J. bzw. 3,58 Euro/m³/J.).

Bei zunehmender Größe steigen die Flächenkosten leicht an (+13 %; Nr. 6 zu Nr. 5), während die Volumenkosten stagnieren. Damit entscheidet die Nutzung: Ist Grundfläche (zum Abstellen von Maschinen) gewünscht, spricht dies für (evt. mehrere) kleinere Hallen (Tabelle 2, Nr. 2 oder 4); besteht Bedarf an Lagervolumen, gilt: je größer – je günstiger (Nr. 5 und 6).

Für eine anteilige Vermietung, die Kostenverteilung bei einer gemeinsam errichteten Halle oder die Kostenzuteilung in einer Betriebszweigabrechnung kann aus den etwa 16 bis 18 Euro/m²/Jahr bei Dauerbelegung eine monatliche Kaltmiete von etwa 1,33 bis 1,50 Euro/m²/Monat abgeleitet werden (ohne Gewinn- und Risikozuschlag und andere Umlagen). Dieses Ergebnis ist auch von praktischer Relevanz, wenn ältere Gebäude aufgrund fehlenden Eigenbedarfs zur Kostendeckung vermieten werden sollen.

Sie zeigt, mit welchen jährlichen Festkosten ein Mietinteressent rechnen muss, wenn er selbst etwas Neues bauen würde. Eine Kaltmiete von etwa 70 bis 75 Euro bis dieses Satzes bringt dem Nutzer einen finanziellen Vorteil, den er gegen die Nachteile der gebrauchten Immobilie, meist weitere Anfahrt und suboptimaler Zuschnitt, aufrechnen kann. Dem Eigentümer eines abgeschriebenen Gebäudes sichert diese Miete eine Deckung der weiter anfallenden (und bei älteren Gebäuden dann oft deutlich höheren) Unterhaltungs- und Versicherungskosten sowie einen geringen Gewinnbeitrag. Ist die Halle nur temporär belegt (Winterlager für Boote, Wohnwagen,...) und steht sonst leer, müssen die jährlichen Kosten in der Belegungszeit erwirtschaftet werden, was bei sechs Monaten zur Verdopplung der Monatsmiete führt, sofern die durchsetzbar ist.

Auch wenn Halle 5 etwas günstiger ist: Vermietete Hallenanteile sollten 18 Euro/m²/Jahr bringen, soweit klar, wie bewerte ich die Wirtschaftlichkeit der selbst genutzten Hallen(teile)? Hier ist ein monetärer Vorteil beispielsweise über den Umweg „Restwerteinfluss“ greifbar. Außer der eventuellen Verringerung von Diebstahl- und Beschädigungsrisiken ist der mögliche höhere Restwert von Maschinen oder Geräten, die nicht ganzjährig dem Wetter ungeschützt ausgesetzt sind, ein weiterer, leider oft nur schwer kalkulierbarer Vorteil. Deswegen kommt auch hier die Betrachtung von der Kostenseite.

Wie hoch muss die Restwertsteigerung sein, damit sich die Unterbringung von z. B. einem Mähdrescher, einem Traktor oder einem Pflug in einer Halle rechnet? Der anzuwendende Rechengang wird beispielhaft dargestellt, und sollte auf individuelle Daten (Hallenkosten und Flächenbedarf) angewendet werden. Dafür ist folgender Rechengang notwendig: Die entstehenden jährlichen Kosten der Unterbringung sind auf den späteren hypothetischen Verkaufstermin hin aufzuzinsen und anschließend zu summieren. Weil dabei Zinseszinseffekte auftreten, geht die langfristige Unterbringung am Schluss ganz schön ins Geld (Tabelle 3).

Wird beispielsweise die „Norm“-Fläche von 1 m² für fünf Jahre beansprucht, so entstehen daraus bis zum Kapitalrückfluss Kosten von insgesamt ca. 82 Euro. Dieser Betrag müsste dann bei einem Verkauf an Restwertsteigerung (pro genutztem m²) eintreten, damit sich die Unterbringung in der Halle gelohnt hat. Am Beispiel eines eher kleineren Schleppers, der einen Stellplatzbedarf von ca. 13,5 m² (3,5 m x 4 m) besitzt, ergeben sich nach acht Jahren aufsummierte und verzinste Gesamtkosten von 1.883 Euro. Über 20 Jahre rechnet sich das Unterstellen, wenn 5.180 Euro Restwertsteigerung erwartbar sind, das ist auch zu erwarten, denn bei ungeschütztem Abstellen wäre der Schlepper dann vermutlich schon weggerostet.

Jedes weitere Jahr verursacht jetzt (durch Zinseszins steigende) Kosten von ca. 300 Euro für die weitere Unterbringung und „rechnet sich“ somit für Zeitwerte über 6.000 Euro. Faustzahlen für die aufsummierten Kosten der mehrjährigen Unterbringung sind mindestens 82 Euro/m² für fünf Jahre, 171 Euro/m² für 10 Jahre, 270 Euro/m² für 15 Jahre und 370 Euro/m² für 20 Jahre. Die Beträge sind wegen aktuell gestiegener Baukosten höher als früher, werden aber durch das niedrigere Zinsniveau etwas entschärft. Der Zinseszins-Effekt sorgt für einen progressiven Anstieg der Kosten für jedes weitere Jahr, weil der Vorteil ja erst mit dem Verkauf des untergestellten Objektes realisiert wird.

Aber: Irgendwann ist Schluss. Großvolumige Geräte von geringem Wert (Walzen, Schleppen, Eggen, Grubber) überwintern bei Platzmangel als erste draußen. Und wenn kein zusätzlicher Wertverlust mehr auftreten wird, muss auch der Traktor draußen übernachten.

Im Klartext: Maschinenhallen sind wirtschaftlich, wenn dort untergebrachte Maschinen und Geräte durch das „Geschützt Stehen“ höhere Restwerte besitzen. Aber: Je geringer der verbleibende Restwert und der zukünftig noch zu erwartende Wertverlust, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass für dieses Objekt in der Maschinenhalle kein Platz mehr ist. Je höherwertig die Maschine allerdings ist, desto länger wird sie in der Maschinenhalle bleiben dürfen. So steht außer Frage, dass selbst vergleichsweise ältere Mähdrescher und große Schlepper, die auch mit 20 Jahren durchaus noch Restwerte von mehr als 15.000 Euro besitzen können, weiterhin in der Halle abgestellt werden, auch wenn dies in 20 Jahren für den Schlepper 8.879 Euro und für den Mähdrescher nach 15 Jahren schon 18.659 Euro gekostet hat. Für das Mähwerk, den Wender und/oder den Schwader ist aber vermutlich schon nach elf bis 15 Jahren in der Halle kein Platz mehr frei.